ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI

Zasiedzenie jest jedną z form nabycia własności poprzez jej długotrwałe faktyczne posiadanie. Dochodzi do takiej sytuacji, kiedy posiadacz nieruchomości poprzez długotrwałe wykonywanie uprawnień właścicielskich, staje się jej właścicielem. Wola poprzedniego właściciela nie ma w tej sytuacji żadnego znaczenia. Instytucja zasiedzenia służy więc temu, aby ten, kto od lat zachowuje się jak właściciel nieruchomości, faktycznie się nim stał. Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 kodeksu cywilnego, w takiej sytuacji ustawodawca przewidział wymóg samoistnego posiadania przez okres 30 lat. Należy podkreślić, że nie każdy i nie w każdej sytuacji może nabyć nieruchomość poprzez zasiedzenie. Muszą zaistnieć ku temu odpowiednie przesłanki.

Pierwszą z przesłanek zasiedzenia nieruchomości jest jej tzw. samoistne posiadanie. Oznacza to, że dana osoba, która nie jest właścicielem nieruchomości, włada nią tak, jakby była jej właścicielem. Nie jest możliwe, aby doszło do zasiedzenia, jeżeli dana osoba włada nieruchomością jako użytkownik, najemca, dzierżawca lub każdy mający inne prawo, z którym się łączy władztwo nad cudzą rzeczą lub gdy włada ją za kogoś innego.

Kolejną przesłanką zasiedzenia nieruchomości jest upływ określonego czasu, a więc jak wyżej wspomniano, w przypadku dobrej wiary posiadacza będzie to 20 lat, a w przypadku złej wiary posiadacza 30 lat. Wyjaśnijmy więc, co kryje się pod pojęciem dobrej i złej wiary posiadacza.

• dobra wiara posiadacza- oznacza to, że osoba korzystająca z nieruchomości jest przekonana, że ma do niej prawo. W praktyce może oznaczać to zawarcie nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości.
• zła wiara posiadacza- osoba korzystająca z nieruchomości wie, że nie jest jej właścicielem, ale mimo to korzysta z niej jak właściciel.

Wymagany okres, po którym następuje zasiedzenie nieruchomości musi trwać bez przerwy i  znaczących zakłóceń.         Art. 340 kodeksu cywilnego wskazuje, że domniemywa się ciągłości posiadania, a niemożność posiadania przez przeszkodę przemijająca nie przerywa tego posiadania. Oznacza to, że posiadacz samoistny musi udowodnić moment wejścia w posiadanie nieruchomością, a także moment dysponowania nieruchomością w chwili upływu terminu zasiedzenia.

Orzecznictwo wskazuje również, że na zasiedzenie nieruchomości składają się również:

• badanie stanu faktycznego oraz stany psychicznego posiadacza nieruchomości. Na ocenę tego, czy dana osoba włada nieruchomością tak jak właściciel, składa się badanie stanu fizycznego posiadania nieruchomości, czyli to czy właściciel zachowywał się, tak jakby był właścicielem oraz badanie stanu psychicznego właściciela, a więc to, czy był nastawiony do władania nieruchomości, jakby był jej właścicielem.
• wola władania jak właściciel nieruchomości. Niezwykle istotne jest to, czy dany podmiot miał wolę władania jako właściciel nieruchomości. Nastawienie posiadacza powinno być widoczne dla osób trzecich.

Obliczanie okresu zasiedzenia odbywa się zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że z mocy prawa do biegu zasiedzenia zalicza się także czas posiadania poprzednika, którym jest wcześniejszy właściciel nieruchomości, od którego przejmujemy jej posiadanie – może to być na przykład spadkodawca lub sprzedawca. Ważne jest, że jeśli poprzedni posiadacz miał w swoim posiadaniu nieruchomość w złej wierze, jego okres posiadania można doliczyć jedynie wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego właściciela osiąga co najmniej 30 lat.

Warto również skupić się na art. 173 kodeksu cywilnego, który wskazuje, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania niepełnoletności przez właściciela.

            Wyjaśnijmy, co można nabyć przez zasiedzenie. Będą to:

1. prawo własności nieruchomości- m.in. działki gruntowe,
2. prawo własności rzeczy ruchomej- m.in. samochód
3. prawo użytkowania wieczystego,
4. udział we współwłasności,
5. służebność gruntowa, służebność przesyłu.

Do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje prawo do żadnej rzeczy. Jeżeli minęły już terminy posiadania przewidziane prawem (20 bądź 30 lat), można wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia rzeczy, sąd nie wszczyna z urzędu postępowania o zasiedzenie. Wnioskodawca zobowiązany jest dokładnie określić jakie prawo lub rzecz ma być przedmiotem postępowania.

 Co ważne, wnioskodawca we wniosku powinien podać wszystkich zainteresowanych. W sytuacji, gdy wnioskodawca nie wykaże nikogo, sąd w drodze ogłoszenia prasowego wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie do stawiennictwa, pod rygorem pominięcia w postępowaniu i stwierdzenia zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy. Jeśli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni skutecznie swojego prawa do własności, sąd stwierdza zasiedzenie na rzecz wnioskodawcy, jeżeli uzna je za zasadne.

Wnioskodawca zobowiązany jest również do złożenia wniosków dowodowych popierających jego twierdzenie, będą to:

• przesłuchanie stron;
• przesłuchanie świadków;
• zdjęcia;
• rachunki lub faktury;
• dowody uiszczenia podatku od nieruchomości;
• wszystkie inne dokumenty potwierdzające dysponowanie rzeczą
• wydruk z księgi wieczystej nieruchomości, którą wnioskodawca chce zasiedzieć.

Do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia uprawnieni są wszyscy mający interes prawny.

Pomoc adwokata w sprawie o zasiedzenie może okazać się niezwykle wartościowa, ponieważ postępowania związane z instytucją zasiedzenia nieruchomości jest niezwykle złożone i wymaga odpowiedniego przygotowania. Doświadczony prawnik pomoże na każdym etapie procesu, od wstępnej analizy sytuacji po reprezentację przed sądem.

Zapraszamy do Kancelarii Adwokackiej adw. Oskar Gębka świadczącej usługi na terenie miast: Zawiercia, Myszkowa i okolic celem omówieniem Państwa sprawy.