SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

Służebność drogi koniecznej to jedno z istotnych zagadnień prawa cywilnego, które dotyczy problematyki dostępu do drogi publicznej dla nieruchomości nieposiadających bezpośredniego połączenia z siecią drogową. Instytucja ta, regulowana przez Kodeks cywilny, stanowi odpowiedź na potrzeby właścicieli gruntów, których działki są odcięte od drogi publicznej bądź mają dostęp tylko do części budynków gospodarczych.

Służebność stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które polega na obciążeniu jednej nieruchomości (zwanej ,,obciążoną”) na rzecz innej (zwanej ,,władnącą”). W kontekście służebności drogi koniecznej oznacza to, że właściciel nieruchomości pozbawionej bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zyskuje prawo do korzystania z drogi biegnącej przez sąsiadującą nieruchomość, co umożliwia mu w pełni użytkowanie ze swojej działki. Art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Czyli służebność drogi koniecznej to nic innego jak prawne wytyczenie drogi przebiegającej przez dany grunt, która umożliwi dojazd do nieruchomości sąsiedniej.

Służebność przejazdu jest określeniem potocznym względem służebności drogi koniecznej. Zgodnie z tą instytucją prawną dana nieruchomość zostaje obciążona prawe do przejeżdżania przez jej teren każdego właściciela nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona służebność. Podkreślić należy, że ustanawia się ją, wówczas gdy dana nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

W ramach służebności właściciel nieruchomości obciążonej, na której ustanowiono to prawo, ma obowiązek umożliwić swobodny przejazd właścicielowi nieruchomości władnącej. Z kolei właściciel nieruchomości władnącej zobowiązany jest korzystać ze swoich uprawnień w sposób jak najmniej uciążliwy dla nieruchomości obciążonej.

Służebności drogi koniecznej można żądać m.in. na wniosek właściciela działki, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej lub wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, której ma przysługiwać służebność drogi koniecznej, a nawet jednego współwłaściciela, jeżeli współwłaściciele posiadający większość udziałów się temu nie sprzeciwili.

Art. 145 Kodeksu cywilnego wskazuje, ze służebność drogi koniecznej może być przyznana w sytuacji, gdy:

• nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej;
• nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej;
• nieruchomość nie ma dostępu lub odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarczych.

O braku odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej mówi się, gdy występuje:

• całkowity brak dostępu do drogi publicznej;
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem fizycznym
• dostęp do drogi publicznej, który jest niewystarczający pod względem prawnym.

Wyjaśnić należy, czym wobec tego jest droga publiczna. Jest to droga, z której mają  możliwość korzystania wszystkie osoby na zasadach powszechnych.

Służebność drogi koniecznej może powstać poprzez:

• zawarcie umowy;
• postanowienie sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania sądowego;
• zasiedzenie;
• wydanie decyzji administracyjnej.

W praktyce ustanowienie służebności drogi odbywa się poprzez sporządzenie aktu notarialnego, podpisanego przez obie strony. Służebność zostaje ustanowiona w momencie podpisania umowy, która stanowi podstawę do wpisania tego prawa do księgi wieczystej. W tym celu konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku o wpis służebności do sądu prowadzącego księgi wieczyste.

W sytuacji, gdy strony nie potrafią dojść do porozumienia, jeden z sąsiadów się nie zgadza, bądź nie można nawiązać z nim kontaktu, służebność drogi koniecznej ustanawiana jest w drodze decyzji sądu. Podkreślenia wymaga, że postępowanie sądowe w takich sprawach jest zazwyczaj długotrwałe i wymaga opinii biegłych sądowych zarówno z zakresu geodezji, jak i szacowania wartości nieruchomości obciążonej.

Sądem właściwym jest sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej bądź budynków gospodarczych.

Postępowanie w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej prowadzone jest w trybie nieprocesowym. W celu rozpoczęcia postępowania osoba żądająca przyznania służebności musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu właściwego. Prawidłowo sformułowany wniosek, uwzględniający wszystkich uczestników, a także przedłożenie wszystkich niezbędnych dokumentów oraz wniosków dowodowych przyśpiesza sprawę. Należy pamiętać, że uczestnikiem postępowania sądowego będzie właściciel każdej nieruchomości, po której teoretycznie może przebiegać służebność drogi koniecznej.

Zgodnie z powyższym sąd w postępowaniu sądowym dokonuje oględzin gruntu, zważywszy na okoliczności sporne. Służebność drogi koniecznej powstaje z momentem uprawomocnienia się postanowienia.

Sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej są zazwyczaj sprawami długotrwałymi. Wynika to m.in. z koniecznością ustalenia wariantów przebiegu drogi koniecznej, koniecznością wezwania do udziału w sprawie każdego z właścicieli, po których teoretycznie może przebiegać służebność, koniecznością przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego, koniecznością przeprowadzenia oględzin nieruchomości.

Art. 292 Kodeksu cywilnego wskazuje, że do powstania drogi koniecznej może dojść również poprzez jej zasiedzenie. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy dojdzie do korzystania z nieruchomości obciążonej z wykorzystaniem trwałego i widocznego urządzenia. Po upływie 20 lat korzystania z nieruchomości obciążonej dojdzie do zasiedzenia w dobrej wierze. Natomiast 30 lat korzystania z nieruchomości obciążonej wymaga zasiedzenie w złej wierze.

Możliwe jest zniesienie służebności drogi koniecznej zgodnie z art. 294 Kodeksu cywilnego, którego przepis wskazuje, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zniesienia służebności drogi koniecznej zwykle dokonuje się z postępowanie sądowym. Jeżeli jednak właściciele nieruchomości są zgodni w zakresie zniesienia służebności drogi koniecznej, można tego dokonać u notariusza.

Sprawy dotyczące służebności są z reguły skomplikowane, długotrwałe i wymagają znajomości przepisów prawnych. Istotna w kwestii pomyślnego zakończenia sprawy może okazać się pomoc doświadczonego adwokata, który nie tylko będzie reprezentował Klienta przed sądem, ale również napisze poprawny pod względem merytorycznym, jak i formalnym wniosek, pomoże skompletować niezbędną dokumentację oraz wnioski dowodowe. Złożenie prawidłowo przygotowane i złożone dokumenty mogą usprawnić przebieg postępowania.

Zapraszamy do Kancelarii Adwokackiej adw. Oskar Gębka celem omówienia Państwa sprawy.